Dans la vie d’un couple, l’achat d’une propriété est habituellement un évènement heureux mais aussi stressant, car il exige de nombreuses prises de décisions (et souvent une grande ouverture aux compromis!). Comme il s’agit d’un investissement important, il faut bien s’y préparer et s’assurer de ne rien laisser au hasard, particulièrement en ce qui concerne l’aspect financier de la transaction.
Nous examinerons ici différentes situations qui peuvent se présenter lors de l’achat d’une propriété, lorsque la participation financière des conjoints est inégale, soit sur le plan de la mise de fond ou sur celle des dépenses communes, afin qu’une telle disparité ne soit pas source de tensions.
Nous vous proposons donc des solutions possibles à travers quelques scénarios types que nous avons élaborés.
Mise en situation
Marie et Antoine sont mariés depuis deux ans et prévoient faire l’acquisition d’une maison d’une valeur de 200 000 $.
Officialiser les droits et obligations de chacun
Il est fortement recommandé de prévoir par écrit les modalités de détention de cette propriété avant l’achat projeté et alors que l’harmonie règne dans le couple. Il serait judicieux pour Marie et Antoine de signer une convention d’indivision qui établirait clairement leurs droits et obligations à titre de copropriétaires.
Situation no 1 – Mises de fonds inégales lors de l’acquisition
Mise de fonds requise pour l’achat de la maison : 40 000 $
Mise de fonds de Marie : 30 000 $
Mise de fonds d’Antoine : 10 000 $
Solution
Dans la convention d’indivision, il pourrait être prévu que, lors de la revente de la maison, chacun des conjoints récupère sa mise de fonds initiale ainsi que la plus-value proportionnelle.
Par exemple, si le coût d’achat de la maison était de 200 000 $, Marie a fait un dépôt initial de 30 000 $, ce qui représente 15 % de la valeur initiale de la maison. Si cette même maison est évaluée à 250 000 $ lors de la revente, Marie récupérera son dépôt initial de 30 000 $ plus 15 % de la plus-value acquise de 50 000 $, soit 7 500 $ pour un total de 37 500 $.
Le même calcul sera fait pour Antoine. Les deux conjoints se partageront ensuite le solde du prix de vente selon la quote-part respective détenue par chacun d’eux, après avoir déduit le solde d’hypothèque à rembourser au moment de la revente.
Situation no 2 – Partage des dépenses communes et revenus inégaux
Marie gagne un salaire de 60 000 $ après impôts et Antoine dispose d’un revenu annuel net de 40 000 $. En conséquence, Marie gagne 60 % du revenu annuel total du couple, tandis que le pourcentage de revenu d’Antoine s’élève à 40 %. Les dépenses communes du couple (incluant les dépenses de la maison) s’élèvent à 50 000 $ annuellement.
1ère solution
La convention d’indivision peut prévoir que Marie défraie 30 000 $ (60 %) des dépenses communes alors qu’Antoine en paie 20 000 $ (40 %).
2e solution
Si chacun des conjoints souhaite disposer d’un revenu de 25 000 $ pour ses dépenses personnelles, la convention peut prévoir que Marie paie 35 000 $ des dépenses communes et Antoine 15 000 $.
3e solution
Chaque conjoint participe aux dépenses ordinaires de la maison (frais de chauffage et d’électricité, déneigement, tonte de pelouse) selon ses capacités respectives (60 % pour Marie et 40 % pour Antoine), alors que les dépenses directement reliées à la maison, telles que les taxes, les assurances, les charges communes (le cas échéant), sont payées selon la quote-part respective mentionnée dans la convention d’indivision et détenue par chacun des conjoints.
Ce qu’il faut retenir, c’est que toutes ces solutions sont valables. Il suffit, pour Marie et Antoine, de s’entendre sur celle qui leur convient le mieux.
Si rien n’est stipulé dans le contrat d’achat, le Code civil du Québec prévoit que chacun des conjoints est présumé détenir une part égale de la maison.
Si le prix d’achat de la maison n’a pas été payé en parts égales par les conjoints et s’ils ne contribuent pas aux dépenses également, il est essentiel d’établir les quotes-parts exactes du droit de propriété détenu par chacun dans la convention d’indivision.
Plusieurs autres modalités peuvent être prévues dans une convention d’indivision, telles que :
- l’obligation pour un copropriétaire qui désire vendre sa quote-part d’offrir celle-ci à l’autre propriétaire avant de la vendre à un tiers;
- une option d’achat octroyant la possibilité, au copropriétaire survivant, de racheter la quote-part qui appartenait au copropriétaire décédé.
Situation no 3 – Achat d’une propriété par des conjoints de fait
Joanie et Alexandre sont conjoints de fait depuis deux ans et veulent acheter ensemble une maison.
Recommandation
Les conjoints de fait n’ayant pas les mêmes droits et protections que les couples mariés ou unis civilement, il est nettement préférable pour Joanie et Alexandre de signer un contrat de vie commune.
Ce contrat contiendra un nombre plus élevé de clauses que la convention d’indivision afin de prévoir, notamment, les modalités applicables :
| Durant la vie commune | En cas de rupture de vie commune |
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La vigilance est toujours de mise
Sachant que plusieurs possibilités s’offrent aux copropriétaires concernant le choix de clauses et qu’une mauvaise rédaction ou un oubli pourrait entraîner des conséquences fâcheuses, nous vous recommandons d’obtenir les conseils de professionnels compétents lors de la rédaction d’une convention d’indivision ou d’une convention de vie commune.
Si vous avez des préoccupations financières, parlez-en à un conseiller de la Financière. Il pourra faire appel à l’expertise de nos notaires et de nos fiscalistes pour vous proposer les meilleures solutions!
Nathalie B. Poisson, LLB., D.D.N.
Notaire et directrice adjointe (intérim), Pratique professionnelle
