Nouvelles règles :

Lors de la revente de cet immeuble, la moitié du gain en capital qui sera réalisé^[1], si vous êtes  un particulier, sera imposable. Par contre, dans le cas où cette propriété était votre résidence principale et que vous y avez habité pendant toutes les années durant lesquelles vous en étiez propriétaire, vous pourriez être exempté d’impôt des deux paliers de gouvernement. Le gain en capital réalisé lors de la revente serait alors libre d’impôt, ce qui s’appelle l’exemption pour résidence principale.

Une seule résidence peut bénéficier de cette exemption par année et par cellule familiale. Par ailleurs, si la résidence est utilisée en partie pour générer des revenus, l’exemption portera uniquement sur le pourcentage habité par le propriétaire. Et si l’immeuble n’est pas qualifié de résidence principale, il y aura imposition sur 50 % du gain en capital lors de la revente.

À la fin de l’année 2022, le législateur fédéral a adopté une nouvelle règle concernant la revente précipitée de biens immobiliers résidentiels^[2]. Elle a été mise en place pour contrer les opérations de vente-achat (flips) en immobilier. Son but est de décourager une personne qui veut acheter un immeuble uniquement dans le but de réaliser un gain à court terme qui ne serait imposable qu’à hauteur de 50 % ou qui pourrait bénéficier de l’exemption pour résidence principale. Pour le législateur, l’augmentation du taux d’imposition du gain en capital lors d’une revente précipitée a essentiellement pour but de rendre le logement plus abordable et plus accessible en pénalisant les investisseurs dont la seule intention est de réaliser un profit rapide.

Ainsi, depuis le 1^er janvier 2023, le gain réalisé sur la revente d’un bien immobilier résidentiel dans l’année suivant son achat est imposé entièrement comme un revenu ordinaire tiré d’une entreprise^[3] et donc imposable à 100 %, au lieu d’être imposé à titre de gain en capital imposable à 50 % ou même d’être exonéré d’impôt à titre d’exemption pour résidence principale. Il y a désormais une présomption qu’il s’agit d’un revenu d’entreprise, ce qui veut dire que le propriétaire vendeur ne pourra utiliser l’exemption pour résidence principale à l’intérieur des 365 jours suivant l’achat initial de sa propriété et ne pourra non plus profiter du fait que seul 50 % du gain en capital soit imposable, sauf dans le cas de certaines exceptions.

En ce qui concerne les biens immobiliers résidentiels vendus plus de 12 mois après leur achat, il n’y a aucun changement dans la Loi, puisque l’objectif du budget fédéral était de cibler les investisseurs qui profitent des reventes hâtives. La Loi continue de protéger le droit à l’exemption pour résidence principale dans le cas de propriétaires vendeurs qui utilisent réellement leur maison comme résidence principale.

Évidemment, certaines exceptions^[4] existent dans l’applications de ces nouvelles règles, notamment dans le cas :

• d’une séparation (couple vivant séparé depuis au moins 90 jours avant la revente),
• du décès du propriétaire ou d’une personne de sa famille,
• de l’agrandissement de la famille,
• de menaces à la sécurité,
• de maladie grave ou d’inaptitude,
• de déménagement pour des raisons professionnelles,
• d’une mise à pied,
• d’une expropriation de la propriété,
• de sa destruction par un incendie.

Si l’une de ces situations survient, les nouvelles règles ne devraient pas s’imposer.

Sachez cependant que, même en présence de l’une de ces exceptions, le produit de la vente de la propriété pourrait être considéré comme un revenu imposable à 100 %. Il faudra alors s’en remettre aux faits reliés à la situation pour déterminer l’application ou non des règles.

Certaines circonstances établies par les tribunaux pourraient peser dans la balance, notamment :

• l’intention du contribuable au moment de l’achat,
• l’emplacement du bien,
• la preuve que l’intention a changé après l’achat,
• la nature de l’entreprise ou le métier de l’acheteur,
• les modalités de financement,
• la période durant laquelle l’acheteur a détenu le bien,
• les facteurs qui ont motivé la vente.

Le profit réalisé lors d’une vente est généralement considéré comme un revenu d’entreprise lorsque le bien a été acquis avec l’intention de le revendre. L’intention reste un facteur déterminant aux fins de déterminer la qualification du revenu lors d’une vente d’immeuble.